コラム

外国人购入日本不动产的顺序以及注意点

外国人为了购入日本的不动产哪些手续时必要的呢? 本次我们就来介绍一下外国人在购入日本的不动产时的方法以及流程。

  • 外国人也能持有不动产吗?
  • 购入的流程
  • 外国人在日本购入不动产的话,税金是怎样的呢?
  • 总结

1、外国人也能持有不动产吗?

即使是外国人也是可以和日本人一样在日本国内购入不动产的。

在海外外国人购入此国家内不动产时有各种各样的限制并且不能以外国人的名义购入房产的国家也是存在的,但日本是可以的。和日本人购房一样要缴纳取得税以及固定资产税等相关税金。

还有、没有日本永住权的外国人不论是以何种签证来到的日本均可以在日本购入不动产。但是,并不是说购入了不动产就能获得日本的永住权,并且签证的种类也不会因此而产生变化。

2、购入的流程

外国人在日本国内购入不动产时的流程基本和日本人购买时的流程相差无几

外国人购入日本的不动产的流程一般如下所示。

  • 寻找房源
  • 购买时)提出购买提出证明书
  • 购入资金的确认
  • 接受重要事项说明
  • 所有权的登记
  • 不动产的移交
  • 不动产购入时的支付方法
  • 报告给财务大臣

关于各个流程我们来进行一下说明。

  • 寻找房源

寻找实际想要购买的不动产。

此时有通过不动产公司进行现地寻找的方法也有通过网络搜寻房源的方法。

不想在网络搜索上花费时间和精力的时候,特别是购房时有一些房源是没有登录在网上的,此时我们推荐直接和不动产公司进行联络。

  • (决定购入时)提出购买提出证明书

购买提出证明书是在和中介业者(不动产公司)的担当人一起参观了有意向的房屋以后向房主或是中介业者提出的文件。也购买提出申请书、买收证明书、购入申请书等名称的,其效果是相同的。是为了向中介业者或者房主传递「我满意这间房产、想以这个价格购买」的意思表达的文件。

  • 购入资金的确认

决定要购买的物件之后,就要准备购入资金了。

一般来讲日本人的话会使用住房贷款来购买房产。直接去银行进行申请是可以的,当然也可以通过不动产业者进行申请。

基本上金融机关认可外国人可以使用住房贷款的话都是以拥有永驻权的人作为对象的。没有永住权的人以现金支付的情况还是很多的,这点要提起注意。

详细请参照之前的外国人的住房贷款的内容。

决定了支付方法以后,然后再通过了房屋贷款的前期审查,那么接下来就很快要签订买卖合同了,此时作为此不动产的房款有必要支付一部分定金。

并且要支付给不动产业者一部分的中介手续费,同时也要准备合同上用的印花贴纸的费用了。

即使是打算不付首付,全额以房屋贷款来支付的购房人也基本是需要以现金的形式支付定金的。定金基本上来讲多少钱都是可以的,这个是由不动产业者来设定基准的,当然也有房主会设定期望额的情况,这点请一定确认好。

中介手续费一般是在签约的时候支付一部分的。
剩余的费用在房产移交的时候支付就可以了。

印花费的金额会根据不动产的购买金额不同而有所不同,这一点也请确认清楚。

其他的还有如果购入不动产的话必须要进行不动产登记,因此除去司法书士的委托费是必要的(请参考过去的微博更新)、还有使用住房贷款时的保险费、火灾保险等的费用也是必要的,将这些诸项费用统计计算起来的话多数情况会达到不动产购入金额的大概10%左右的程度。

  • 重要事项说明书

重要事项说明书是指不动产公司要向买主递交的文件。

在重要事项说明书当中、关于买卖费用的支付方法及关于不动产的权利、法律制约等都会有记载,并且关于万一要解除合同的时候会怎样等内容也都有记载,因此关于具体内容还请认真进行确认。

买卖合同是卖主将不动产的权利移交给购买者的正式的合同,需要有各种必要的文件,因此为了不出现纰漏还请事先准备齐全为好。

必要的文件

・印鉴

※印鉴证明书 

※可以确认住址的文件

・在日本没有住址的时候要提出署名证明书以及宣誓供述书

・护照

在国外签约时不需要盖章而是签名的国家很多,但在日本签合同的话必须要盖章才可以。因此如果没有印章的话还请提前进行购买。

不在日本居住的情况下,无法取得印章的登录或是印鉴证明书的话可以从在日大使馆取得“宣誓供述书”“签名证明书”作为代替文件。但是,根据国家的不同情况有的大使馆或是领事馆是不给开具相关证明的,这点还请事先进行确认。

※如果是在日本有营业所的情况下就需要准备法务省发行的代表者事项证明书、履历事项证明书等资格证明书、在日本没有营业所的情况下要在本国开具官方的证明书以及其翻译件(翻译者的署名盖章是必须的)

或是上述文件都无法提供的时候需要准备宣誓供述書。

※宣誓供述书

宣誓供述书是指进行宣誓供述的人自发的将自己所知的事实记录书写,之后在大使馆的相关人员或是本国的公证人面前宣誓所记载的内容均为属实之后进行签名,而接受宣言的拥有权限的同一证明人要确认其内容为本人的供述的基础上在证明文盖章后方为有效。

另外,如果是代替不会日语的外国人进行业务,以代理人的身份来处理手续时委托书和代理人的身份证明、印鉴证明也是必要的。

  • 所有权的登记

买卖合同和购房款支付均完成后本次交易即为成立所有权将在役所(法務局)进行登记。

不动产登记结束后、将给所有人发行 「登记识别情报通知书」。

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  • 不动产的移交

合同签好、支付完结后,接下来就是不动产的移交了,终于快要最终入住了。

不动产移交的时候、也要进行不动产的所有权的转移,要在法务局进行所有权的转移登记。此项手续一般是交托给司法书士进行的。

然后,外国人在取得日本的不动产的时候,按照外汇法的规定,必须要在取得后20天以内从日本银行的窗口向财务省进行报告。

但是,属于以下情况的不需要进行报告。

・已经居住在日本的外国人购买不动产的时候

・作为其亲属或是雇用的员工居住用购买的不动产

・未居住在日本的外国人购买的非居住使用的不动产时

・作为办公场所购入时

・购入非营利目的的不动产时

  • 购入不动产时的支付方法

前项③当中所提到的未持有永住权的外国人多数是无法通过日本的金融机构申请住房贷款的。此时,就必须要准备现金了。无法准备时就请确认本国的银行的住房贷款是不是可以对应国外的不动产购入了。

(1)使用海外送金时

大多数外国人是没有日本银行的账户的,使用海外送金的方式还是很多的。

送金的目的方多数的情况都是不动产业者的账户。这样一来就需要预存进去非常大额的款项,此时选择可以信赖的不动产业者就显得极为重要。

使用海外送金的时候、属于大规模的金钱流动,所以一定要收好支付明细书,送金之后也要收好发票证明书,还有送金的银行发行的外汇计算书等都需要一并收好。

(2)使用支票的时候

购入不动产时除了现金和海外送金还可以采用支票付款的方式。

但是、由于交易的金额过大所以一般仅限于使用信用度高的存款支票的情况较多。

但是、存款支票不能马上转化为现金所以有一些卖家不是非常喜欢。此时,就会造成原本定好的合同不能顺利的进行下去,所以还是推荐使用海外送金的方式进行支付。

  • 向财务大臣进行汇报

在不动产取得后的20天内需要想财务省进行事后汇报。这是指外国人在购入日本的不动产之后根据外汇以及外国贸易法负有要在购入之后向财务大臣汇报的义务。

3、外国人在日本购买不动产的话,税金是怎样的呢?

在日本购入不动产是需要缴纳税金的。

即使是外国人也同样需要缴纳税金这一点还需要充分的理解。

购入不动产时所需要花费的税金

(1)不动产取得税

根据不动产的购买款项所产生的税金。

一般是以“所取得的不动产的课税标准额×税率”的计算公式来求得的税金。

(2)登录许可税登録免許税

在登记不动产的时候所需要缴纳的税金。通常是不动产课税标准额的20/1,000,土地的登录许可税到令和2年3月31日为止适用税率轻减的政策,采用15/1,000的标准。

  • 每年都必须支付的税金

(1)固定资产税

毎年1月1日对于此不动产的所有人收取的税金。在不动产为住宅的情况下税率按照不动产课税标准额×1/3计算。

(2)市区村城市税

和固定资产税一样、在1月1日时对于此不动产的所有人进行征收的,用于城市规划的税金。税额是不动产标准额×1/3,是和固定资产税一起缴纳的税金。

※不动产标准额是指、市区村城市部门保管的固定资产课税台账中记载的金额。

(3)所得税

在以投资为目的进行不动产购入的时候、就此收入需要缴纳的所得税。所得税的税额是每年进行确定申报后减掉必要的经费之后决定的金额。

  •  税金的支付方法

以上介绍的税金均会以支付通知书的形式寄送给本人,之后在支付通知书所登载的期限之内到银行,邮局,或是小超市缴纳即可。

但是不住在日本的外国人是没法进行缴纳的,因此此时需要设定纳税管理人代为进行缴纳税金。设定好纳税管理人的话,支付通知书会直接寄到纳税管理人的指定地址。

纳税代理人设定为谁都可以,指定为律师或是会计师的人较多。如果没有可以信赖的朋友的话还是委托这些专门人士比较好的。

4、总结

关于外国人购入日本的不动产的时候,一般是怎样的流程我们就此进行了简单的说明。

除了支付方法有所不同基本上和日本人购入房产时的流程是相同的。

但是、十分有必要就不会日语语言不通而容易引起纠纷这一点提起注意。

如果是不居住在日本的外国人购买日本的不动产的时候、不良条件的不动产以不当的金额购入的话容易引起纠纷,因此选择可信赖的不动产业者比任何事情都重要。

然后,设立日本人或是了解日本的人为代理人的话在纠纷只一点上可以防患于未然。

不动产交易的时候、必须具备一些专门用语等的知识,因此对于不会日语的人来讲应该是非常难以理解的。如果没有充分的自信的话还请委托专门人士吧。

近几年,有了一些专门对应外国人的不动产业者,设有可以对应英语的社员的公司也有很多。外国人聚集的居住地区这样的公司也是有很多的,大家可以找一下试试。

我公司也可以提供翻译法律用语的外国人员工同行等生活辅助的一系列的服务。

行政书士法人柳KAJI集团一年会接手超过1500件的案件,关于不动产的介绍等我公司也可以对应,如您有需要请随时联络我们。

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