通过房地产投资获得经营管理签证

经营管理签证

经营管理签证适用于打算在日本管理或创办新企业的个人。

要获得资格，申请人必须满足几项标准，包括投入足够的资金、确保实际办公空间和提交可行的商业计划。

有关经营管理签证的更多信息，请点击此处。

房地产投资作为一项业务

很多人说：”我在日本购买了不动产，想获得投资签证。“
一般来说，如果只投资房地产或只购买房地产，是无法获得经营管理签证的。

经营管理签证的目的是 “投资和经营企业”。

如果只是出于投机目的购买房地产，就不能说是 “投资和经营企业”，因此不能获得经营管理签证。

但是，如果将房地产投资作为一项业务来开展，如房地产租赁业务或民宿业务等，就有可能获得经营管理签证。

举例来说
例如，”购买房地产并作为民宿业务（如 Airbnb）出租”。
如果此类企业符合相应许可和接待服务的所有法律要求，就可以获得经营管理签证。

此外，如果您拥有多套公寓或商业建筑，并开展’房地产租赁业务’，也有可能获得房地产租赁业务的经营管理签证。

民宿经营的商业模式

前面我们提到，除了租赁管理业务，还有可能获得民宿业务的经营管理签证。 在此，让我们一起来了解一下民宿业务。

民宿业务的法律框架

在日本，”民宿 “行业受到各种法律框架的监管，每个法律框架都有自己的规定和要求。

◆ 简易住宿营业许可证

简易住宿营业许可证隶属于《旅馆业法》，适用于多人合住的住宿。 要在此许可下经营，必须向当地主管保健所提交申请，并满足一系列要求才能获得许可。

经营地点也仅限于可以经营旅馆和住宿设施的区域。

◆ 特区民宿

特区民宿按照《国家战略特区法》经营，对设施的要求不那么严格。
但要求该住宿至少提供一种外语服务，且最少滞留两晚（三天）。此外，还仅限于国家战略特区内的地区。

◆ 民宿新法

新的《民宿法》于 2018 年生效，为民宿服务制定了全面框架，以确保安全、卫生和邻里和谐。
它涵盖了三类企业——民宿提供者、民宿管理者和民宿代理，并对每一类企业规定了具体的义务和责任。
这一制度下的民宿每年最多只能经营 180 天，如果房主不住在民宿内，则必须委托注册的民宿经理来管理；但对民宿的设施要求不那么严格，且允许他们在更大的地理范围内经营。

选择法律框架的标准

每种框架都有其优势和局限性，在这些框架之间做出选择取决于各种因素，包括购置地产的位置、目标客人的类型以及经营者遵守各项法规的意愿。 业主在决定根据哪种法律框架在日本经营民宿业务时，应仔细评估自己的情况和目标。

取决于民宿的类型和经营民宿的都道府县，还有其他详细要求。
更多信息，请咨询相关专家。

房地产租赁业务

◆ 房地产租赁业务概要

房地产投资者可以通过从事房地产租赁业务获得经营管理签证，即购买房地产并长期出租以获得房地产收入。

如果您所做的只是出租自己的房产并赚取租金，这种房地产租赁业务不需要 “宅地建物取引业 “等许可或授权。
(但是，如果您作为其他公司或个人所拥有的房地产的租赁代理，或者如果您管理租赁房地产，则需要获得 “宅地建物取引业 “许可证或授权书）。

还需要注意的是，各国租户的权利和法律有所不同，在日本，建筑物租户享有居住权。 在这种商业模式下，您应熟悉日本民法、土地和房屋租赁法等法律以及承租人的权利，并妥善管理房产，以保持稳定的收入来源。

经营管理签证还要求企业有足够的规模，这可能需要多处出租物业，因为没有永住权的外国人很难获得银行贷款，也可能会给申请人带来经济上的挑战。

例如，如果申请人仅以购买一处独栋房屋或公寓楼房间等获得不动产收入为目的，不开展其他业务，则很难获得 “经营管理签证”。

这是因为要想获得 “经营管理签证”，作为只投资房地产的企业、
房地产投资物业的租金收入必须足以支付所有业务开支（董事薪酬、与购置房地产、办公场所等相关的开支），且业务必须盈利。

这样的房地产投资业务的规模不会小。
假设日本的房地产收益率约为 4%-5%，那么房地产投资业务通常需要拥有至少价值 1.5 亿至 2 亿日元的出租房地产。
此外，如果房产年代久远，可能需要大笔资金进行修缮；或者很难找到租户，如果拥有的房产数量较少，风险会更大。

此外，从取得或更新经营管理签证的角度来看，企业原则上必须具备以下条件
原则上，企业必须在 “会计收支 “和 “现金流 “两方面实现盈利（净利润）。

因此，在会计核算过程中，购房款并不作为一次性支出入账，而是要计提折旧（见下图示例），借款的偿还等也与会计核算过程中的现金流（现金和存款的变动）不同，因此在进行业务规划时必须非常谨慎。

因此，在办理房地产投资的经营管理签证时，最好咨询行政书士或其他具有经营管理签证经验的专业人士，他们在房地产和税务方面具有很强的专业知识。
 

总结

以房地产投资作为获得经营管理签证的途径虽然复杂，但获得签证的机会还是很大的。
您必须要有完善的商业计划，遵守当地法律，并清楚地证明自己对日本经济的贡献。
无论是民宿还是长期租赁业务，重要的是房产投资能带来可持续的合法经营。
如果您考虑走这条路，我们建议您咨询有办理经营管理签证经验的专家，以便按照入国管理局的严格要求顺利完成申请程序。

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