外国人の不動産名義変更（登記）について

不動産名義変更とは

不動産名義変更とは、読んで字のごとく不動産の名義を変更することです。不動産の名義変更とは、法務局に関係書類を提出して、対象不動産の所有者の名義を変更することをいいます。名義変更をすることで、第三者（売主と買主以外）に所有権に主張することができます。

不動産の権利（名義）というものは目に見えない物ですので、この不動産が自分の物だというものを見ればわかるという事に公示しなければいけません。この公示の方法が法務局で管理されている『登記簿』（不動産「全部事項証明書」）と言います。そして、不動産名義変更をすることで、登記簿には新しい所有者の名前が書かれて、第三者にも自らの権利を主張することができるようになります。

不動産登記制度は国ごとに異なり、その効力や重要性も違うため、外国の方には「なぜ日本では登記が重要なのか」理解できないこともあるようです。日本の不動産登記制度では、不動産の売買があったとき、不動産の所有権が移転したことを登記しておかないと、第三者に対して「不動産が買主のものになった」ことを主張することができませんし、売主が他の人にも二重に不動産を売ってしまったときは、先に登記をした当事者が優先されることになります。ですから、不動産売買をしたときに、登記がきちんとできるかどうかは非常に重要なことなのです。

不動産登記が確実にできるよう、通常不動産取引の際に私たち司法書士が立会い、登記が確実にできることを確認して初めて売買代金の決済が行われています。

登記の名義変更の際にかかる登録免許税

原則として、登記の名義変更を行うときには、登録免許税を支払う必要があります。登録免許税は、法務局で登記申請を行う際にかかる国税で、登記申請書に収入印紙を貼付するかオンラインで電子納付して納めます。

登録免許税は、課税標準に税率をかけて計算します。所有権移転登記の場合には、課税標準は不動産の固定資産税評価額になり、税率は登記原因によって異なります。主な登記原因について、税率は次のようになっています。

①売買：1000分の20

（※ただし、軽減税率を適用する可能性があります。）

②贈与：1000分の20

③相続：1000分の4

宗教法人等で非課税証明書を添付できる場合には、例外的にこの登録免許税が非課税となる場合があります。登記申請をする前には、現在の登記の内容を確認するため、法務局で登記事項証明書を取得するか、インターネットで登記情報を取得し、所有権を阻害する権利がないか確認する必要があります。

登記簿には、特殊な権利が登記されていたり、その確認した不動産のみで本当に足りるか、専門的判断を要しますので、登記の専門家である司法書士にご相談をお勧めいたします。

登記の名義変更に必要な時間

・登記申請後手続きが完了するまでの時間

登記の名義変更は、法務局へ行けばその場で完了するわけではありません。登記申請書を提出した後、登記官の審査を受け、問題がなければ登記完了となります。もし書類に不備があれば、補正を要求されることになり、さらに時間がかかることになります。（※補正：足りないところを補って、誤りを正すこと。）登記申請書を提出してから登記完了までは、スムーズに進んだ場合でも1～2週間程度かかります。

・登記申請前の準備の時間も必要

登記申請書を提出する前には、準備の時間もかかります。登記申請書は定められた書類を添付して提出しなければなりません。添付書類をそろえるのに時間がかかることがあります。たとえば、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などは役所で取得しなければなりません。遠方の役所の場合には、郵送のための時間もかかってしまいます。

また、相続を原因とする所有権移転登記（相続登記）を行う場合には、遺産分割協議書が必要になることもあり、このような書類を作成する時間が必要になることもあります。複雑なケースになると、集めなければならない書類の数も多くなり、登記申請書を提出するまでに何ヶ月もかかってしまうということもあります。

名義変更の原則的な必要書類

①　登記原因証明情報

登記の原因となった事実や法律行為（契約など）のほか、これに基づき所有権が移転したことを証明するものです。売買の場合には売買契約書、贈与の場合には贈与契約書などになります。相続の場合には、戸籍（除籍・原戸籍含む）謄本などが登記原因証明情報になります。登記原因証明情報としては、契約書などの原本を提出する以外に、必要事項を記載して当事者が記名押印した報告形式のものを使用することも可能です。

②　登記識別情報

平成17年の不動産登記法以前は、所有権移転登記申請の際に登記済証（権利証）を添付していました。しかし、現在は、登記識別情報と呼ばれる12桁の数字と記号の組み合わせが権利証のかわりとなっています。登記申請時には、通常、登記識別情報通知書のコピーを添付します。

③　住民票

所有権移転登記では、新しい所有者の住民票の添付が必要になります。

④　印鑑証明書

所有権移転登記により名義を失う側の人については、間違いなく本人の意思であることの確認のため、印鑑証明書の添付が必要になります。印鑑証明書は、市区町村役場で3ヶ月以内に発行されたものでなければなりません。

⑤　代理権限証書

代理権を証する書面で、委任状のことになります。相続登記を相続人の代表者に任せる場合や、登記手続きを司法書士に依頼する場合には、委任状を添付します。

⑥　固定資産評価証明書

登録免許税の計算のために必要となるので、不動産の所在地の市区町村役場で取得します。なお、法務局によっては、固定資産評価証明書のかわりに、市区町村から送付された固定資産税・都市計画税（土地・家屋）納税通知書の課税明細書の写しを提出できる場合があります。

所有権移転登記の原則的な必要書類は上記のとおりですが、具体的に必要になる書類はケースによって変わります。たとえば、相続登記では、法定相続分で登記する場合、遺産分割協議により登記する場合、遺言がある場合で、添付書類が変わってきます。法定相続分で登記する場合には、登記原因証明情報としては戸籍謄本等だけでかまいませんが、遺産分割協議による場合には遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が、遺言がある場合には遺言書が必要になります。

なお、遺言がある場合には、遺言執行者が選任されているケースとそうでないケースとでも添付書類が変わってきます。また、遺言による登記は、登記原因が「相続」になるケースと「遺贈」になるケースがあるなど、相続に関する登記は非常に複雑です。

外国人の場合の必要書類

【日本在住の外国人の場合】

①　外国人住民票

外国人住民票は、その住居地を届け出た市区町村の窓口に申請して取得できます。また、購入者が日本に営業所があり、子会社がある法人は、外国人住民票の代わりに会社登記簿謄本および資格証明書になります。

②　在留カード

購入した不動産の登記で必要となります。在留カードとは、日本での外国人の身分を公的に証明するカードです。カードを取得することで在住期間は最長5年です。また、外国人でも住民票が作成できるなどの手続きが行えます。

③　印鑑証明書

売買契約書に添付するために必要です。印鑑証明書は、住居を届け出た市区町村に印鑑を登録することで取得することができます。購入者が日本に営業所か子会社がある法人は、代表者の会社実印での印鑑証明書が必要になります。

④　印鑑

売買契約書などの書類に捺印するために必要です。海外では印鑑を使う国は少ないので、日本で作るのか、中国の淘宝という通販サイトで注文購入しても大丈夫です。ただし、実印が必要です。

【海外在住の外国人の場合】

①　住民票の代わりになる書類

日本の「住民票」の代わりになる書類です。購入者が個人の場合は、例えば、韓国の場合は住民登録証明書が日本の住民票と同じ効力があります。住民登録制度のない国の場合は、その母国に所属する公証人の認証による「宣誓供述書」が住民票の代わりにできます。

もし不動産購入で来日するのであれば、母国の在日大使館領事部で認証された宣誓供述証明書も有効です。購入者が法人の場合は、その国の所轄官庁が発行した法人登録証明書か、代表者が会社の本店・商号と代表者であることを、法人を所轄する本国の官庁の担当者か公証人の前で宣誓した宣誓供述書を用意することになります。

②　パスポート

個人の場合はパスポート、法人の場合は代表者のパスポートになります。

③　印鑑証明書の代わりになる書類

日本の「印鑑証明書」の代わりになる書類が必要です。しかし、海外のほとんどの国では印鑑証明制度がないかもしれません。母国に印鑑証明制度がない場合、宣誓供述書で現地公証人の署名の認証をしてもらった書類か、母国の官憲が発行する署名（サイン）証明書を用意します。

不動産購入で来日するのであれば、母国の在日大使館が作成した署名（サイン）証明書、または司法書士に依頼する登記委任状で母国の在日大使館の認証を受けた書類を代わりに提出することができます。

④　印鑑

売買契約書などの書類に捺印するために必要です。海外では印鑑を使う国は少ないので、日本で作るのか、中国の淘宝という通販サイトで注文購入しても構いません。ただし、実印が必要です。

なお、非居住者の方が日本国内の不動産を取得したときは、取得の日から20日以内に日本銀行を経由して財務大臣に報告（「本邦にある不動産またはこれに関する権利の取得に関する報告書」）を提出する必要があります。

ただし、次の場合は報告する必要はありません。

1.非居住者が、当該非居住者または親族もしくは使用人の居住用､当該非居住者の事務所用､非営利目的の業務用に供するため行った本邦不動産またはこれに関する権利の取得。（セカンドハウスや別荘はここでいう居住用には含まれません）

2.他の非居住者からの本邦不動産またはこれに関する権利の取得。

【外国法人であるとき】

法人が不動産の売買による登記申請をするとき、上記で説明した住所を証する書面や印鑑証明書に加えて、代表者の資格を証する書面が必要になります。

外国法人でも日本に営業所を設置して、その旨の登記をしているときは、日本で会社の登記事項証明書が取得できるので、特に問題になることはありません。

しかし、日本に営業所を置いていない会社の場合、代表者の資格証明書を取得しなければなりません。本国で公的な証明書が出ればそれを使い、出ないときは、在日大使館・領事館または本国の公証人の前で宣誓供述し資格証明書とします。

名義変更は自分でできるか

基本的には自分で手続きすることは可能ですが、自分で名義変更を行う場合には、主に以下のようなメリット、デメリットがございます。

メリット：費用を節約できる

必要な書類の入手のための費用はかかりますが、司法書士などの専門家への報酬を支払う必要がないため、費用を安く抑えることができます。

デメリット：書類の収集や作成、翻訳、提出で時間と労力がかかる

自分で手続きをする場合には、役所に出向いて必要書類を入手する手間がかかります。もし、遠方の役所の書類が必要な場合には直接出向くか郵送で取り寄せる作業も必要になります。

一方で、法的書類を作成・翻訳する作業も行わなければいけません。その上で、作成した書類を法務局に提出する必要があります。もし、提出書類にミスがあれば、追加書類を提出や法務局に出向いて修正を行わなければいけません。さらに、海外にお住みの方は何度も日本に来られる必要があるかもしれません。このように自分で行う場合には、時間と労力が必要とされます。

登記の専門家は司法書士

登記の専門家は、司法書士です。不動産を買ったことがある人ならわかるかもしれませんが、売買による不動産名義変更を行う場合は、必ずといっていいほど司法書士が手続きに関与してきますので、不動産を買ったことがある人ならほぼ間違いなく司法書士に会っているはずです。

昔は、法務局の近くに事務所を構えて業務を行う司法書士が大半だったようですが、いまは法務局へ直接出向くことなく不動産名義変更のための登記申請を行うことができるようになりましたので、駅の近くなど利便性の高いところへ事務所を構える司法書士事務所が増えました。

弊所は、ビザと法律の専門家である司法書士兼行政書士と、外国語対応可能なスタッフが不動産名義登記のサポートを行っておりますので、ご自身で手続きが難しい場合、お気軽に弊所までご相談ください。

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