海外在住の外国人がビザなしで日本の不動産を購入できる？

外国人はビザなしで日本の不動産を購入できるのか？

日本では、外国人が土地や建物を買ったり持ったりするのに、特別な規則やビザの条件はありません。また、所有期限もなく、自由に売買や贈与、相続ができます。税金も、日本人と同じようにかかります。

ただし、単に不動産を買っても、ビザや永住権がもらえるわけではないので注意が必要です。ビザや永住権を取得するためには別途手続きが必要です。

外国人が日本で不動産を取得する流れとは？

外国人が不動産を取得する際の流れは、基本的に日本人と同じです。

以下は、外国人が日本で不動産を購入する際の一般的な流れです。

物件を探す

外国人が日本で不動産を探す方法はいくつかあります。

• 日本にいる友達や親族に物件探しをお願いする
• 海外からインターネットで物件を探す
• 不動産会社に直接依頼する

現在は、インターネットで簡単に物件を探すことができますが、不動産会社では、インターネットに掲載されていない物件も取り扱っていることもあるので、直接問い合わせてみるのも良いかもしれません。

（購入決定の場合）買付証明書の提出

買付証明書とは、購入意思を記載した書面のことで、通常は不動産会社に提出しますが、所有者が提出することもあります。購入希望価格を記載し、物件や購入に関するさまざまな事項を記載します。

購入資金の確認

購入が決まったら、購入資金の確認が必要です。

日本人の場合、銀行に直接、または不動産会社を通してローンを申し込むことができますが、ビザを持たない外国人の場合、ほとんどの金融機関は永住権を持つ外国人にしか融資を行わないため、融資は難しく、現金で支払わなければならないことがほとんどです。

◇手付金

支払いの手続きが進み、住宅ローンの審査も通ったら、次は売買契約が控えています。この際、不動産の代金の一部を手付金として支払う必要があります。

頭金がなく、全額を住宅ローンで支払う予定の場合でも、手付金は通常現金で支払う必要があります。手付金の金額は基本的に自由ですが、不動産業者や売主によって基準や要望があることもあるため、確認が必要です。

◇仲介手数料・印紙代

その他にも、不動産業者には仲介手数料の一部を支払ったり、契約書に必要な印紙代も用意しなければなりません。

仲介手数料は契約時に一部を支払い、残りは物件引き渡し時に支払うのが一般的です。また、印紙代は購入代金によって異なるため、確認が必要です。

不動産購入後は登記が必要で、司法書士の依頼料や住宅ローンの保証料、火災保険などの諸費用もかかります。これらを合計すると、不動産購入代金の約10％になることが一般的です。

重要事項説明書の受領

重要事項説明書とは、正式に契約を結ぶ前に不動産会社から交付される法律で定められた書類です。売買代金の支払い方法、不動産に関する権利、法律上の制限、契約を解除した場合のことなどが書かれていますので、内容をよく確認しましょう。

【必要な書類】

• 実印
  • ※印鑑証明書　
  • ※住所を確認できる書類
• 日本に住所がない場合は代わりに署名証明書や宣誓供述書を提出してください
• パスポート

通常、契約には実印が必要ですが、ビザのない外国人の場合は、本国の日本大使館・総領事館での宣誓供述書でも十分です。また、外国人の場合は、委任状、代理人の身分証明書、本国の住所を証明する翻訳された公文書も必要です。

所有権の登記

売買契約と購入代金の支払いにより取引が成立すると、所有権が役所（法務局）に登記されます。

不動産登記が完了すると、所有者宛に ｢登記識別情報通知書」が発行されます。

不動産の引渡し

契約が終わり、支払いが完了したら、不動産の引き渡しとなり、居住ができるようになります。

不動産の引き渡しでは、所有権も法務局で移転登記が必要です。この手続きは通常、司法書士に頼むことが一般的です。

日本に居住していない外国人が日本国内の不動産を取得した場合、一部の例外を除き、取得後 20 日以内に日本の銀行を経由して財務大臣に申告する必要があります。

注意点

不動産購入時のお支払い方法

お支払いは海外送金（電信送金）または小切手のいずれかになることがほとんどです。

しかし、預金小切手は、すぐに現金化できないので、売主に好まれない場合があります。その場合は、それが元で契約がスムーズにいかなくなってしまいますので、スムーズに契約を履行するためにも、国際送金を利用することをお勧めします。

財務大臣への報告

外国為替および外国貿易法（外為法）では、外国人が日本国内の不動産を取得した場合、20日以内に日本の銀行を経由して財務大臣に申告する必要があると定められています。

ただし、次のいずれかに該当する場合は、申告不要となります：

• 既に日本に居住している
• 不動産が親族や従業員の居住用である
• 居住用ではなく、日本に居住していない外国人から購入したものである
• 事務所として使用する場合
• 営利を目的としない場合

関連する税金の納付方法

外国人が不動産を購入する場合、日本人と同じように納税義務があります。

しかし、日本に住んでいない外国人は、海外から直接納税することができないため、日本で納税管理人を雇うか依頼する必要があります。納税管理人は、納税通知書を受け取り、銀行や郵便局、コンビニで税金を払います。納税管理人になるための特別な要件はなく、誰でもかまいませんが、弁護士や会計士に依頼する人が多いです。

詳しくは前回のブログをご参照ください。

まとめ

今回は、ビザを持っていない外国人が日本で不動産を購入できるかどうかについて説明しました。答えは可能ですが、ほとんどの場合ビザがないと日本に来ることができません。国外にいながら不動産物件を取得することは可能ですが、多くの公的な手続きが必要となるため、専門家に代行を依頼するのがベターであり、必要な場合がほとんどです。

弊社グループ内の行政書士・司法書士事務所では、不動産取得に関する業務はもちろんのこと、翻訳や外国公文書への対応も可能です。また、提携不動産会社や税理士との連携も可能です。来日予定はないが、日本での不動産購入を検討されている方は、お気軽にご相談ください！

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